Vous êtes sur le marché pour l’achat d’une copropriété ? Lorsque vous envisagez d’acheter une copropriété, l’une des premières étapes consiste à vérifier s’il s’agit d’une divise ou indivise. Ces deux types de copropriétés possèdent des caractéristiques qui leur sont propres. Il est important de vous assurer qu’elles correspondent à vos besoins et à vos attentes
Copropriété divise et indivise : quelle est la différence ?
La copropriété divise — condominium
Plus fréquente et populaire, la copropriété divise est la formule à laquelle on songe souvent quand on pense à un condominium. Légalement, la propriété se limite à une partie privative (le logement, le stationnement, le balcon) et à un pourcentage des parties communes (cour, piscine, gymnase privé, etc.) Lors de l’achat d’une propriété divise, vous obtiendrez votre propre numéro de lot, soit votre propre numéro de cadastre enregistré à la ville et déterminé par un arpenteur.
Au niveau des responsabilités et du partage des coûts, les immeubles formés de copropriétés divises sont gérés par des syndicats de copropriétaires ou encore par des entreprises de gestions spécialisées. Les décisions majeures qui concernent les parties communes sont votées par le syndicat. De ce fait, les propriétaires n’ont pas à consulter leurs voisins et copropriétaires pour des changements faits à leur partie privative, leur unité.
Mise de fonds
Pour acquérir une copropriété divise, vous devez mettre une mise de fonds de minimum 5 % de la valeur d’achat de la propriété souhaitée.
Taxes
Chaque condo a son propre numéro de cadastre, ce qui signifie que les copropriétaires sont responsables des taxes municipales et scolaires associées à leur unité.
Fonds de prévoyance et frais de condo
Les frais de condo et le fonds de prévoyance sont deux éléments à prendre en compte lorsque vous souhaitez acquérir une copropriété.
Au Québec, les frais de condo sont obligatoires pour toutes les copropriétés divises. Versés chaque mois par l’ensemble des copropriétaires, ces frais peuvent toutefois varier grandement en fonction de votre situation. Facturés chaque mois, ils servent à :
- Contribuer au fonds de prévoyance;
- Payer l’entretien régulier des parties communes;
- Acquitter les frais d’assurances de l’immeuble;
- Cotiser au fonds d’autoassurance;
- Couvrir les frais d’administration.
Notez que le fonds de prévoyance est une réserve monétaire obligatoire pour assurer la pérennité d'un immeuble en copropriété. Il est spécifiquement dédié aux dépenses importantes pour les réparations majeures et le remplacement des parties communes.
La copropriété indivise
Lorsqu’on achète une propriété indivise, on devient copropriétaire de l’immeuble en entier. Les limitations financières et légales ne sont alors pas fixées selon les unités qui constituent l’immeuble. On peut alors penser à un couple d'amis ou une famille qui achète un triplex. Celle-ci, si plusieurs individus participent à l’achat, est une propriété indivise. Il en est de même lorsque plusieurs personnes héritent d’un bien immobilier. Contrairement à la propriété divise, l’organisation de l’indivision ne dépend pas d’un syndicat, mais bien d’une convention qui n’a pas besoin d’être notarié.
La copropriété indivise est parfaite pour les gens qui ne veulent pas se casser la tête avec la bureaucratie, les procédures de syndicats et les systèmes de votation.
Convention d'indivision
Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, la convention d’indivision est un document essentiel qui fixe les droits et responsabilités de chaque propriétaire de la copropriété indivise.
Une convention d’indivision peut inclure :
- La durée de la convention.
- Les droits et obligations des copropriétaires (droit d’usage exclusif de certaines parties, la quote-part de chaque indivisaire, un droit de préemption, droit de retrait.)
- Les dépenses.
- Les obligations concernant l’entretien et les rénovations de l’immeuble.
- Toutes autres règles administratives de l’immeuble.
Ce document est fortement recommandé pour éviter les conflits futurs entre copropriétaires et gérer les attentes de tous. Pour être opposable aux tiers, cette convention doit être publiée au Registre foncier du Québec.
Mise de fonds
L’indivision présente aussi ses particularités financières. Dès l’achat, la mise de fonds doit être plus élevée avec au minimum 20%. Ce critère élimine souvent les premiers acheteurs qui ne peuvent pas réinvestir un profit sur une ancienne propriété.
Taxes
Un des avantages de la propriété indivise est le partage des taxes de tous types. En effet, les municipalités ne soumettront qu’un seul compte de taxes qui sera alors séparés à part égale (ou selon la convention d’indivision).
Aucun fonds de prévoyance
Un point important à considérer est que les copropriétaires indivises sont solidairement responsables des frais de l’immeuble, mais ils n’ont aucune obligation légale de cotiser à un fonds de prévoyance.
Cela peut devenir problématique dans certaines situations. Par exemple, si un copropriétaire ne paie pas sa part à temps.
Tremplin vers la propriété
Pour de nombreuses personnes, la copropriété indivise est un moyen d’accéder à la propriété. En effet, elle rend l’achat plus abordable puisque les coûts initiaux et les dépenses courantes sont partagés, allégeant ainsi le fardeau financier de chaque copropriétaire.
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